买房

余浅：资深媒体人士，北京著名智库北美特邀作家。在中国，各种新闻媒体、媒体客户端对文章进行了数万次转截，读者总阅读量达到十亿次。谷歌查看了35万篇文章的转发。曾到34个国家进行采访，具有丰富的采访报道经验。了解中美政冶、经济科技新闻。

 

毫无疑问，经历过2008年金融危机的美国房地产业目前正谨慎而颤抖。美国失业人口创历史新高，3月份房屋成交量迅速下降，一系列坏消息接踵而至。但另一方面，创纪录的低利率、早期的稳定上升趋势和高风险规避投资心态也让许多人对房地产相对强劲的“硬通货”持乐观态度。在疫情巨大的“黑天鹅”翅膀下，美国房地产业如何选择？

 

一个月内冰火二重天

小杨至今忘不了2月底的这笔交易。一位来自中国的客户委托他购买加州尔湾市（Irvine, CA）一套市价230万美元的高档住宅。小杨将视频带入社交平台，引起了众多网友的好评和羡慕。“二月份，尔湾的房地产市场非常火爆，几十个人在一些新楼盘开盘前排队。现在突然遇到了百年不遇的疫情，到处停产。人们呆在家里，一些政府部门不工作。房子怎么卖？”

全美房地产经纪人协会（NAR）3月30日发布的报告显示，2月份美国房屋签约量增长超出预期，表明房地产市场在受疫情影响之前正在强劲上涨。纽约曼哈顿等受外国投资者青睐的地区（Manhattan），销售额跃居13.5%，打破了多年的下降趋势；但在旧金山湾区（Bay Area），很难找到一个房间的场景几乎很正常。基于房地产研究公司Flyhomeses 根据Research的信息，南湾96%的房子收到多个价格，平均每个房子收到7个价格。由于顾客抢房，97%的房子的价格高于开价，平均最终价格是商家开价的109.5%。市场上一套房子的平均值只有8天！

疫情爆发3月，美国房地产业大幅下滑。根据美国房地产信息查询系统Realtor.com的一份报告显示，3月28日当周新房总数较去年同期下降34%。此外，当周房价只涨了2.5%，这是该网站自2013年逐步跟踪每周价格变化以来最缓慢的涨幅。大型网络房地产中介企业，如Redfin和Zillow，已暂停其房屋销售业务。房地产评估咨询公司Miller 约翰逊·米勒·Samuel总裁兼首席执行官（Jonathan Miller）接受《纽约时报》（the New York Times）“我们发现，对于正在发生的事情，我们几乎没有经验证据，”他说。我只有一个人认为，这对房地产业来说将是一场灾难。”

美国国家广播公司财经频道（CNBC）强调目前的房地产行业与2008年金融风暴高度相似。当时，业主最终欠下的抵押贷款金额超过了房地产的价值。此外，失业率的飙升是房地产行业的“悬顶之刃”。Caliber Home LoansCEO、桑吉夫夫，2008年曾经负责CitiMortgage•达斯（Sanjiv Das）说明:“如果失业率和一些人预测的一样严重，达到15%，那么这种情况可能比金融危机严重得多。”

圣路易斯联邦储备银行（Federal Reserve Bank of St. Louis）根据3月底的评估数据，由于新冠肺炎导致政府关闭，美国可能有4700万人失业。如此大规模的失业将使美国的失业率飙升至32%，高于大萧条时期的经济水平。据预测，美国房地产市场风险最高的49个大都市大多集中在佛罗里达州（Florida）和加州（California），尤其是洛杉矶（Los Angeles）风险最大，达到77.6%，其次是迈阿密（Miami）、圣地亚哥（San Diego）、旧金山（Los Angeles）、拉斯维加斯（Las Vegas）、丹佛（Denver）、新奥尔良（New Orleans）和芝加哥（Chicago）。

房地产市场能否大幅降息？

虽然新冠肺炎疫情给整个美国房地产行业带来了巨大的打击和不确定性，但在一些专家眼里，大幅降息仍然可能起到“强心剂”的作用，保持市场热度。

在不到半个月的时间里，美联储将联邦基准利率下调了150个基点，达到0.00%~0.25%，并宣布重启量化宽松政策。

在不到半个月的时间里，美联储将联邦基准利率下调了150个基点，达到0.00%~0.25%的水平，并宣布重启量化宽松政策。3月17日，美国银行（Bank of America）网站上公布的最新住房抵押贷款利率显示，10年、20年和30年的固定利率均处于历史低点。

根据美国房地产经纪人协会NAR的一项新调查，只有16%的受访者表示，这种流行病显著降低了购房者的兴趣，78%的受访者也表示，购买兴趣没有显著变化。根据美国质押银行贷款协会（MBA）数据显示，3月初美联储降息50个基点后，下周抵押贷款申请总数同比激增79%，购房贷款申请数量也增加6%。

美国房地产咨询网站Realtor.丹尼尔·黑尔是Com的首席经济学家（Danielle Hale）这表明，在美联储大幅降息后，抵押贷款利率预计将达到最低水平。她认为，较低的利率对房地产市场有明显的影响，“有些人可能不想错过进入市场或再融资的机会，这将使未来的市场需求保持强劲。”

Redfin的首席执行官格伦·凯尔曼（Glenn Kelman）这表明，近年来，世界经济受到希腊经济危机等事件的影响，房地产行业将受到打击，但想买房的人实际上对这些消息漠不关心。

穆迪（Moody’s）马克·赞迪，公司首席经济学家（Mark Zandi）预计今年美国房地产市场将保持繁荣，成为推动美国整体经济复苏的“推动者”。马克·赞迪认为，危害美国房地产市场的关键是资本成本。”如果30年的固定抵押贷款利率是4%或更低，市场应该非常稳定；如果是3.5%，整个行业将非常活跃和繁荣；如果超过4%，人气将减弱。他强调，美国目前的低抵押贷款利率水平是整个房地产行业的“甜点”。

避险和刚需有益恢复

世界经济遭受了疫情的严重打击，但危机是有机的。在一些投资者和理财规划师看来，美国房地产市场是目前避免经济飓风的“避风港”。根据美国房地产投资平台Roofstock提供的另一组数据，亚洲投资者在过去几周的浏览量增加了500%，德国投资者的浏览量增加了450%，澳大利亚的浏览量增加了250%。

Marketet市场分析网站 Watch报道称，房地产行业贡献了美国15%的经济份额。虽然工业生产和企业融资可能疲软，但各种因素预计将使住宅市场成为今年美国经济增长的主要力量。首先，房地产本质上属于中国市场，受国际事件影响较轻。其次，美国的贷款利率处于历史低位，这是一个至关重要的好处。许多人很容易忽视的另一个事实是，美国目前的新房储量很低。根据美国经纪人协会NAR的信息，美国1月底只有142万套房子，是1999年至今的最低值，比去年同期低10.7%。

3月31日，房地产中介网站Redfin就疫情对房地产市场的危害发布分析报告。Redfin认为，总的来说，美国房地产业能够承受疫情的冲击，但人口密度较大的城市可能会有更多的起伏。Redfin强调，虽然疫情导致经济衰退的持续时间和严重程度还有待观察，但这种严重程度可能不如2008年，对房地产市场的危害会小很多。首席经济学家泰勒•马尔（Taylor Marr）表明目前待售房屋供应极低，房屋质押净值处于历史最高水平，使得房地产行业在疫情引发的动荡中处于稳定地位。

劳伦斯云NAR首席经济学家（Lawrence Yun）他对房地产市场的前景表示乐观，称政府的大规模抗疫援助计划将减少财产损失。疫情无疑会放缓房地产市场活动，但他预计房屋销售将呈V型发展趋势，今年晚些时候将出现强劲反弹。“很多上半年没有进行的交易，可能只是推迟到夏末秋季，因为只需要放在那里。”

在非常时期，越来越多的房地产经纪人把战场放在社交媒体上。旧金山的房地产经纪人迈克尔每天通过社交媒体与客户沟通。“虽然我们不能带顾客去看房子，但我们仍然可以在网上为顾客找到一些有用的信息。在此期间，我们只在家做作业。疫情总会过去，春天来了，一切都会好起来。”

 

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